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2020-06

园区的存在的七个潜在风险-365淘楼

来源: 365淘楼

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做园区,大家都有一个「百年老店」梦。 可现实是残酷的,大干快上的背后往往存在许多隐患,可能短时间内病症不会显现,可一旦爆发便足以致命。许多项目可能等不到园区的下一个风口,便会因自身缺陷而不得不提前退场。 今天,我们总结产业园区的七个潜在风险,需要园区人在顶层设计和实际操作中予以严控。

做园区,大家都有一个「百年老店」梦。


可现实是残酷的,大干快上的背后往往存在许多隐患,可能短时间内病症不会显现,可一旦爆发便足以致命。许多项目可能等不到园区的下一个风口,便会因自身缺陷而不得不提前退场。 


今天,我们总结产业园区的七个潜在风险,需要园区人在顶层设计和实际操作中予以严控。



政策风险


我们在前面的文章中便强调过,产业地产主要是以政策为导向,风向好的时候,项目差一点也没问题,政策不利的时候,个人能力再强也很难力挽狂澜。


可以说,政策直接决定了园区的生死。


尤其在近两年,房地产调控力度加码,「住宅反哺园区开发」的传统商业模式遭受挑战;地方招商引资优惠政策在叫停和重启中摇摆不定,从某种意义上来说,政策招商已非长久之计;各级管委会机构开始市场化改革,决策权下放,主管领导更迭,不确定性非常之多....


按目前的情况,一旦离开了政策,大多数园区是玩不下去的;而园区界面临最大的改变,恰恰是政策红利正在消退,市场环境走向规范化和充分竞争,未知政策风险的园区,将以加速度死亡。 



拿地风险


园区对地域经济、文化、产业基础、政治环境等的敏感度非常高,任何一个因子的不协同,都会导致项目功亏一篑。


这一点在异地项目体现得尤为明显,在我们看来,只有在本地亲身工作生活一段时间,且对园区行业有较为深刻的认知与理解的团队,才有可能做出正确的选址决策。而大多数园区运营商虽然也会聘请咨询机构调研,但大多是罗列数据和想当然的决策,体现方案上是一回事儿,实际操盘却大相径庭,比如笔者所在的杭州,某全国TOP5级别的外来产业地产商,选址在了空有概念的区域,几年时间已过仍未有丝毫起色,令人唏嘘。


另一方面,用地的稀缺导致拿地门槛骤增,一幅优质的地块,政府对运营商的要求已经从单纯的「讲好故事」到对背景、产业、资源、项目、投资强度、税收等方面的全方位覆盖;且一旦有实力更强或者与政府关系更为紧密的企业加入竞争,地还是拿不下来。




财务风险


园区对资金的需求量巨大,从土地整理、到投资建设、运营管理、产业投资,基本是以资本链条为主轴进行操作;且园区项目的收入大部分来源于出租而非出售,项目回款周期很长,对资金链和融资能力的要求非常高。


而园区又是一个天生融资渠道狭窄的行业,实际操作中,基本以债权融资为主。债权融资均需要在固定的时间点还本付息,势必将在某个时间点对项目产生较大的资金压力,与园区长期持有,稳定经营的发展模式又不相符。


如今,多数园区处于「短债长投」的局面,回本时间短至3-5年,多则8-10年甚至更长,加之园区资产整体变现能力差,更需要长期廉价的资金支持。然而,就目前的融资市场而言,是很难支撑的。




产业风险


产业定位是园区的「风向标」,错误的定位会让招商工作举步维艰。


然而目前我国多数园区的定位是非常模糊的,园区的产业定位,少说5-6个,多则10余个,互联网、电子信息、智能制造、新材料、新能源等几个产业,基本覆盖了全国的园区;还有相当一部分跨界而来的产业地产商,对产业规划嗤之以鼻,在他们的固有认知中,只要房子营销做得好,造得漂亮,自会有企业投怀送抱,结果实际做起来,发现根本不是那么回事儿。


这里,园区在线提几个园区绝对不能选的产业:


1、地方政府不支持的产业不选;


2、对区域发展产生负面影响的产业不选;


3、处于衰退期的产业不选;


4、不具备产业发展条件(产业基础、人、资金等)的产业不选;


5、与周边同质化的产业不选;


6、尚处于概念阶段的产业最好不选。




商业模式风险


做园区利润不高,所以商业模式一定得想好。


商业模式的风险从拿地就开始了。一些新手以政策优惠带限制条件拿一块偏远的空地,觉得自己占了便宜,结果建完发现实际成本很高(比住宅高),开发周期又长,新区写字楼无人问津;甚至还有一些是科研用地,完全不能卖,最后赔得血本无归。


另外,租售多是「看天吃饭」,一旦大环境不好,园区会很快陷入困境,必须找其他的盈利模式。靠政府补贴?政府补贴什么时候到?能到多少?都是未知数;靠投资和服务?这么和你说,90%的园区,都没法靠投资赚钱;99%的园区,都没法靠服务赚钱。所谓靠投资赚钱、靠服务赚钱,基本都是谎话,除非你自认为比张江、启迪、光谷等一干园区龙头更有战略眼光,能做到他们做不到的事情。


所以,哪怕你再有情怀,商业模式必须先设计好。



概念风险


适当的概念,可以给予园区和企业更多的想象空间,此为利好;但过度的追捧很容易变成好高骛远,不切实际,可以蒙骗企业一时,但最终得付出代价。


我们所见到的每一位园区操盘者,都是演说家,都是营销奇才;每个园区都被包装得灿烂无比,引进一个500强的办事处,园区立马变身总部经济;来了一家回收废旧电池的企业,第二天高新技术、新能源等关键词便见诸报端;安装一个监控,一个门禁,就成了智慧园区、成了智慧楼宇;招商人员张口闭口AI、物联网、区块链,实际上连他们的基本概念都解释不清......企业与园区信息的不对称,让信息在传播中变形、放大。


园区对概念的重视,大过了对园区运营本身的关注,这本身就是一件十分危险的事情。



多元化风险


企业多元化,必定多风险。


对于经营 / 投资,大部分国人普遍缺乏专注精神,一旦有了增长,首先考虑的不是往纵深发展,而是横向跨行业;尤其是现如今地产越来越难做,手里有闲钱的企业都在谋求多元化发展。


多元化发展,这件事本身是一条出路。但这条出路的前提,是要有一个与当前主营业务互补的成熟项目,以及稳定的现金流。否则,当一个项目有问题的时候,就会产生多米诺骨牌效应,反而拖累原有主营业务

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