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2020-06

产业园区商业服务配套规划设计与分析

来源: 365淘楼

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随着城市经济的不断发展,城市周围越来越多的郊区建立了新的产业园区。城市的建设者、规划者必须从与时俱进的角度重新评估形势,并专注于产业园区的商业服务。支持基础设施建设,为产业园区的经济繁荣和发展创造了良好稳定的社会环境。

一、 产业园商业服务配套现状

现有产业园区的主要问题:

①产业空间饱和,公共设施用地被产业用地挤压,无法支撑服务中心的建设;②园区空间结构零散,空间功能无序、单一,土地价值与使用功能不匹配,地均产出低,部分对土地成本敏感的企业面临被市场“替代”的局面。

二、 产业园区商业服务配套规划

与传统工业发展模式的特性不同,现代产业发展的智力资源密集、规模较小和信息网络化的特点决定了园区功能的综合性,不再是单纯的工业加工、科技产品制造区,还包括了配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务和娱乐休闲服务等综合功能。因此,园区规划要综合安排产业、科技研发、商业服务和居住等用地,形成产业发展区、生活居住区、商业服务区等多组团布局、空间结构紧凑、功能高度混合的空间形态。

1. 多组团布局:促进职住平衡

简单来说,产城融合是指居住与就业的融合,所以对产城融合度的衡量实质上就是对职住融合度的衡量,产业园区空间布局的核心目标是职住平衡。在具体的规划中,应划分产业组团、居住组团、生产性服务中心、生活性服务中心和综合服务中心,在园区发展起步期综合布置生产、居住和服务功能。

例如,苏州工业园的居住用地按居住分区、居住邻里、小区或组团三级规划,居住建筑用地按密度分高密度(公共住宅)、高密度(公馆式公寓)、中密度(公馆式公寓)、低密度和工人宿舍五级进行布置;商业设施按产业园级、分区级和邻里级三级配套;公共服务设施方面,居住区以邻里中心方式集中设置社区主要配套设施,工业区以综合性便利中心的方式为外来务工人员设置集中宿舍区和商业便利服务设施。

2. 产业、居住和服务组合平衡

不同用地依存度的主导空间布局模式产业、居住和服务对工业用地、居住用地及服务业用地的依存度不同,园区规划应根据主导产业依存度确立土地利用分配与主导空间布局模式,考虑适度混合用地。资金密集型产业对产业园生活产生交通、噪音和环境等影响,同时现代化程度较高,就业人员密度较低,通常生产用地集中成片,与居住、服务设施用地等在空间上适当分隔,避免相互干扰;劳动密集型产业的就业人员较密集,产业链上下游延伸较长,相关联功能的集聚区相对较大,在空间上可以与产业园住宅、服务中心、生态景观等适当融合,产业工人居住社区可以深入到产业区内部;技术密集型产业的就业人员较密集,用地相对集约,可以与产业园住宅、服务中心和生态景观等穿插融合,空间组织灵活自由、富有变化。

三、 产业园区综合开发配套建设实施方法

1. 规划先行,产业园区基础设施配套提前启动

遵从“从容规划、超前考虑”的原则,及时编制所在区域的公用的专业规划,对产业园区公建配套建设周期、规模、类型等形成细节化、限时化、责任化等操作机制。配套建设上,相关基础设施配套应先行,尤其是道路、水、电、煤气等大产业园区基础配套,与居民生活密切相关,还会直接影响各类公共服务配套设施的建设进度。而在建设进度的安排上,配套设施建设要同住宅的预售、竣工交付紧密挂钩。按照有关管理规定,达到预售标准住宅达到一定量时,产业园区公建配套必须达到一定的进度,在住宅交付达到一定量时,产业园区、公建配套设施均应完成竣工验收。

2. 细化建设及移交标准,出台统一跨区管理办法

建议政府明确各类标准,出台统一管理办法,使建设方有章可循。而针对跨区现象,建议规划上尽量避免。若无法避免,则要合理布局,将跨区项目规划成绿地、道路等产业园区项目,尽量避免规划成经营性用地,以免将后续问题转移给开发商和居民。除此之外,政府要出台统一办法和相关依据,成立跨区协调组织,处理跨区问题。目前,居住配套公共服务设施的建设是采取开发商配建,建成后无偿移交政府的方式。这在一定程度上会缓解财政压力,但容易使政府和开发商职责不清,造成配套滞后甚至缺建漏建现象。而所在城市是按照一定收费标准和建设用地上居住建筑的面积,单独收取公共服务配套建设费,由政府统一建立专项账户,专款专用。建议产业园区商业配套设施的建设和分配均由政府负责,更为主动高效,也解决了移交和监管问题。

3. 重新审视居民需求,对现有标准进行调整

随着我国产业园的不断发展和居民生活水平的不断提高,产业园公共配套设施出现了一些新的需求,如教育配套因“小班化”教学而出现用地面积偏小现象。政府应重新审视居民对公共服务配套设施需求,对现有标准进行适当调整。而老小区由于其特殊的区位环境、时代背景等,可针对老社区的人口特点,相应地调整规划标准内容与指标。老社区的公共服务设施应统一管理,一方面可通过提高建筑密度、容积率等多种手段来保障公共服务设施的落实,同时,也可对旧有设施进行改造转化,充分利用闲置、低效和需求不足的公共服务设施,改造成需求较高、现状供应匮乏的社区公共服务设施。


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