“我们发现，上海中央商务区和非中央商务区的办公室租赁业务都在恢复，办公楼租赁需求也达到了疫情以来的季度最高水平。”近日，仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静在向《中国经营报》在内的媒体记者介绍时表示。

不过，租赁需求上升的同时，商业地产投资情绪依然表现脆弱。去年底上海商业地产投资市场成交量曾出现强势反弹，一季度的数据显示，总成交量录得136亿元人民币，环比下降了46%。

各区域空置率降低

据仲量联行方面统计，受非中央商务区带来的持续竞争压力影响，中央商务区的租金环比下降0.6%。非中央商务区租金则环比小幅上涨0.6%。

仲量联行上海商业地产部浦东租户代表总监王岳介绍，租赁需求依然以成本控制型需求和总部整合需求为主，租户利用租金较低的机会来升级或扩张搬迁至更高品质的新竣工项目。

与上个季度自用客户主导的办公楼物业成交不同的是，今年一季度，上海商业地产投资市场出现了两笔私人投资者购买服务式公寓的交易。最大的投资亮点是，领展(Link Reit)以27亿元人民币的价格从新加坡政府投资公司(GIC)手中购买了上海某区域商场50%的股份。

市场固有格局在变

一些新兴商务区承载了上海总部办公的需求。在新兴商务区各细分市场中，浦东的前滩板块发展动能最为显著。前滩是近两年发展最迅速的新兴板块，自2017年第一栋甲级办公楼竣工，截至2020年，已有约66万平方米的办公楼竣工。

随着轨道交通的不断发展，非中央商务区的轨道交通密度正逐步向中央商务区靠拢。根据仲量联行地理信息平台MapIT的计算，至2025年底，非中央商务区范围内的地铁总长将从2020年的230公里增加至329公里。新地铁线路将拉近非中央商务区楼宇与地铁站的距离，单个楼宇与地铁站的距离也将缩短。项目通达性提升吸引了更多租户向非中央商务区迁移。租户向非中央商务区的搬迁整合与新项目的不断竣工形成了聚集效应，为板块带来了新的动能。