小产权房指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

1、“小产权房”已走入死胡同

2017年9月20日，中国国土资源报微信公众号发出一则新闻，国土部、住建部联合发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》（以下简称通知），通知中明确指出，防止小产权房通过不动产登记合法化。

2、“小产权房”不是法律概念

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

小产权房供人们在其中生活、学习、工作、娱乐或贮藏物资的场所。它是以居住为目的，包括地权和房权。地权就是土地使用权。房权就是房屋所有权。

      这样大小产权就没有质的差别。大小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。和国外比中国房产拥有的只是房产，不拥有土地终身使用权。价值差在土地所在位置的价值，比如在天安门停一辆大客车一天多少钱，在农村场地停一辆大客车一天多少钱，70年下来差价是多少?这样就知道他们的差距了。

小产权房交易面临哪些风险呢？

1、 无法取得房产证

房产权是拥有房屋产权的凭证，但是由于小产权房买卖并不合法，所以无法获取房产证。这也是意味着购房者并没有房屋产权，法律也不会保护购房者的权益。

2、 无法再出售

由于房产证无法合理取得，所以小产权房也就无法合理上市，无法转卖。

3、 质量参差不齐

小产权房的建设并不需要经过相关部门的审核，不排除一些开放商为增加利润而偷工减料的情况发生，房屋质量并不能保证。如果房屋质量出了问题，责任也很难追究。

4、 如遇拆迁没有补偿

这些建筑其实算是违章建筑，如果真的遇到拆迁，购房者并不会有任何补偿，如果有补偿也会全部归原业主。

小产权房买卖买卖屡禁不止可能因素？

1.深层的历史根源

“小产权房”作为二元体制下，转型中国存在的独特现象，有其产生的深层根源。多年的实践也一再证明，根本无需从法理上论证“小产权房”合法与否的问题，而是应该基于中国土地制度的缺陷，土地制度改革的大方向，以及中国房地产长效机制的建立等事实，探求“小产权房”的解决之道。

2.高房价下的市场空间

在城市，商品住宅、保障性住房、经济适用性住房等多种住房建设及住房供应体系已经或正在完善，小产权问题既没有纳入合法的城镇住房体系，小产权住房无论建设还是到交易无疑是市场刺激下的产生的，它填补了高房价住宅市场留下的市场空间。

3.低收入人群的冒险与选择

长久以来，商品房独自撑起了中国房地产“一片天”，从根本上讲，这是多年以来高速增长的房地产经济与相关制度建设发展严重不平衡的产物，所以，在这种前提下，“小产权房”凭借价格上的优势，被一些低收入的人群而选择。